Locke­rung des Miet­rechts durch die Corona-Pan­demie

Durch Ein­nah­men­aus­fälle bedingt durch die Corona-Virus-Epi­demie kann es für die Mieter und Pächter zum Pro­blem werden, die lau­fenden Miet- bzw. Pacht­zah­lungen für Wohn- bezie­hungs­weise Gewer­be­flä­chen zu beglei­chen.

Die Rege­lung durch das Gesetz zur Abmil­de­rung der Folgen der Corona-Pan­demie sichert Mieter von Grund­stü­cken sowie von zu pri­vaten oder gewerb­li­chen Zwe­cken ange­mie­teten Räumen für einen bestimmten Zeit­raum (1.4.2020 bis 30.6.2020) der Corona-Virus-Pan­demie ab, indem sie nicht den Ver­lust der Miet­sache befürchten müssen, wenn sie vor­über­ge­hend die fäl­ligen Mieten nicht frist­ge­recht zahlen können.

Mieter erhalten dadurch kein Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht. Sie bleiben damit nach all­ge­meinen Grund­sätzen zur Leis­tung ver­pflichtet und können gege­be­nen­falls auch in Verzug geraten. Der Ein­griff in die Rechte des Ver­mie­ters ist damit geringer, da die Rege­lung ledig­lich sein sekun­däres Recht zur Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs für einen vor­ge­ge­benen Zeit­raum beschränkt.

Anmer­kung: Die Kün­di­gungs­re­ge­lung ist nur bis zum 30.6.2022 anwendbar. Dies bedeutet, dass wegen Zah­lungs­rück­ständen, die vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 ein­ge­treten und bis zum 30.6.2022 nicht aus­ge­gli­chen sind, nach diesem Tag wieder gekün­digt werden kann. Damit haben Mieter und Pächter vom 30.6.2020 an über zwei Jahre Zeit, einen zur Kün­di­gung berech­ti­genden Miet- oder Pacht­rück­stand aus­zu­glei­chen.

Die Kün­di­gung ist nur in den Fällen aus­ge­schlossen, in denen die Nicht­leis­tung des Mie­ters auf der Aus­brei­tung der Corona-Virus-Pan­demie beruht. Dies hat der Mieter zu beweisen. Auf sons­tige Kün­di­gungs­gründe erstreckt sich die Beschrän­kung des Kün­di­gungs­rechts nicht.

Dem Ver­mieter bleibt es unbe­nommen, das Miet­ver­hältnis wäh­rend der Gel­tungs­dauer des Gesetzes auf­grund von Miet­rück­ständen zu kün­digen, die in einem frü­heren Zeit­raum auf­ge­laufen sind bzw. die aus einem spä­teren Zeit­raum resul­tieren werden. Er kann die Kün­di­gung auch aus sons­tigen Gründen erklären, etwa wegen Ver­trags­ver­let­zungen anderer Art, z. B. unbe­fugter Über­las­sung der Miet­sache an Dritte.

Ände­rungen bei Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaften: Die Schutz­maß­nahmen zur Ver­mei­dung der Aus­brei­tung der Corona-Virus-Pan­demie, ins­be­son­dere die Ein­schrän­kungen der Ver­samm­lungs­mög­lich­keiten von Per­sonen, haben zum Teil erheb­liche Aus­wir­kungen auf die Hand­lungs­fä­hig­keit von Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaften.

So besteht für diese die Gefahr, dass ihre Finan­zie­rung nicht mehr sicher­ge­stellt ist, wenn die Fort­gel­tung des Wirt­schafts­plans nicht beschlossen wurde. Daher bleibt der zuletzt bestellte Ver­walter im Sinne des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setzes bis zu seiner Abbe­ru­fung oder bis zur Bestel­lung eines neuen Ver­wal­ters im Amt. Ferner gilt der zuletzt von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern beschlos­sene Wirt­schafts­plan bis zum Beschluss eines neuen Wirt­schafts­plans fort.